Thị trường bất động sản đã và đang ghi nhận được đà phát triển ngày càng cao. Dự báo trong vài năm tới vẫn tăng trưởng mạnh, không có dấu hiệu giảm. Theo các nhà phân tích, phân khúc của bất động sản công nghiệp đang là điểm nỏi bật của thị trường bất động sản. Chính vì vậy, mà đất đai nhà ở luôn có sức hút đặc biệt từ các nhà đầu tư. Nếu bạn đang có ý định vào thị trường đầu tư. Thì ít nhất bạn cũng cần phải biết những kiến thức cơ bản thông thường nhất liên quan đến bất động sản. Sau đây chúng tôi sẽ giới thiệu tổng quan nhất về bất động sản cho người mới những ai đang cần nhé.
KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BDS) DÙ KHÔNG PHẢI LÀ DÂN TRONG NGHỀ CŨNG NÊN BIẾT
Kiến thức cơ bản về bất động sản(Kiến thức cơ bản về BDS) là rất cần thiết cho những ai chân ướt chân ráo mới bước vào nghề hay ngay cả bạn là ai. Vì bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc trưng do đó việc bổ sung kiến thức cơ bản về bất động sản luôn là điều cần thiết đối với mỗi người. Dù là nhà đầu tư hay môi giới bạn cũng nên học hỏi, tìm kiếm những kiến thức nền để thành những chiến binh bất bại trong ngành này.
Bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu đáng mừng, các nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức bất động sản tối ưu nhất để có thể đứng vững trong giới bất động sản.
KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Kiến thức vốn là một phần rất quan trọng trong cuộc sống của mỗi con người. Kiến thức cơ bản về bất động sản là những trang bị để giải quyết các tình huống mà bạn gặp phải trong đầu tư bất động sản. Là hành trang vô cùng quan trọng đối với mỗi nhà đầu tư thông minh. Việc tách kiến thức ra khỏi các nhà đầu tư giống như tách con cá ra khỏi dòng nước vậy. Con cá sẽ chết còn họ thì mất tiền, số tiền không hề nhỏ đôi khi lên đến vài chục tỷ đồng.
Các khái niệm cơ bản về bất động sản (BDS) bạn nên biết
Thị trường bất động sản: Là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản.
Cung bất động sản: Có thể hiểu cung bất động sản là lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
Cầu bất động sản: Có thể hiểu là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường.
Dịch vụ bất động sản: bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất như môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ trung gian thanh toán, dịch vụ sữa chữa bất động sản …
Giá bất động sản: trên thị trường tồn tại song song hai loại giá bất động sản
Giá nhà nước: được UBND tỉnh thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất
Giá thị trường: được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị
Kiến thức cơ bản về đặc điểm bất động sản (BDS)
Kích thước: thể hiện hình thù của lô đất
– Vuông vắn: nhà đất có diện tích phía trước bằng diện tích phía sau độ dài các cạnh tương đương nhau
– Nở hậu: nhà đất có diện tích ngang phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước
– Bóp hậu: nhà đất có diện tích ngang phí sau nhỏ hơn phía trước
Hướng: nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo vị trí địa lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
Hiện trạng nhà đất: phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá cụ thể …
Pháp lý bất động sản là kiến thưc cơ bản về BDS mà ai cũng phải nắm được
Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở) do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với một bất động sản.
Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.
Những điều cần biết khi giao dịch bất động sản
Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ phát sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này chúng tôi xin tóm tắt một số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ và cân nhắc khi tiến hành mua bán sao cho có hiệu quả
1) Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng
Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
– thuế và phí chuyển nhượng:
+ Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
+ Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
– phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán
+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…
CÁC NHÓM KIẾN THỨC VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÔ CÙNG QUAN TRỌNG
Thật là mất thời gian và tiền bạc nếu bạn không biết chắt lọc kiến thức bất động sản, bạn sẽ như một con người ở giữa những “ngã ba” của cuộc chơi. Không biết mình làm vậy có đúng không? có rủi ro gì không? ai bảo gì cũng thấy đúng, dễ bị lừa lọc bởi những môi giới tinh ranh trong ngành. Vậy các nhóm kiến thức bạn cần tập trung là gì?
Kiến thức đầu tư bất động sản
Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch. Gọi là đầu tư mua bán.
Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản
Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán
Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư …
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ. Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những người đầu tư (thường là tầng lớp người già có tài chính, nhưng kiến thức mới kém) sẽ chọn đầu tư bất động sản.
Lợi nhuận do đầu tư vào bất động sản tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường.
Có 4 nhóm kiến thức bạn cần tập trung trong đầu tư bất động sản:
Kiến thức cơ bản về BDS
Con người luôn mắc một sai lầm đó chính là không tập chung nhiều vào những kiến thức cơ bản. Nhưng, trong thực tế đây là phần kiến thức quan trọng và cần nắm chắc nhất. Chỉ khi cầm chắc trong tay căn bản bạn mới hiểu được những kiến thức bất động sản chuyên sâu.
Kiến thức tài chính
Tài chính là một phần không thể thiếu với mỗi nhà đầu tư bất động sản!! Kiến thức tài chính sẽ giúp cho bạn có cách để xoay vòng vốn của mình, cách tạo ra dòng tiền. Nắm vững nó bạn có thể cầu tư bất động sản mà không cần nhiều vốn. Hay là các cách vận dụng lãi suất kép, cách vay vốn ngân hàng.
Chiến lược đầu tư
Chúng tôi có câu: “ Kinh doanh mà không có chiến lược thì không khác gì người mù tham gia giao thông, kẻ sống không hiểu chính mình”. Thật vậy, chiến lược là phần không thể thiếu được trong bất cứ ngành nghề nào trong xã hội, bất động sản không phải là một ngoại lệ. Phần kiến thức này giúp bạn định hình chiến lược của mình một cách khoa học và hợp lý.
Kiến thức thực thi
Phần này là một trong số những chi tiết mà các nhà đầu tư cực kỳ quan tâm. Kiến thức thực thi là những bí quyết được chắt lọc từ kinh nghiệm xương máu của các chuyên gia trong ngành. Đó là các nghệ thuật đàm phán hay nghệ thuật ép giá chủ nhà.
Làm gì để trang bị cho mình những kiến thức đầu tư bất động sản thông minh và hiệu quả nhất.
Kiến thức là vô tận! Đối với một xã hội hiện đại hiện nay, bạn cần phải có một cái đầu lạnh để lọc nguồn thông tin một cách vô cùng cẩn trọng. Rủi ro trong bất động sản không phải là 1 hay 2 triệu mà con số này sẽ lớn dần theo cấp số nhân.
Những lời khuyên dành cho bạn :
Bạn cần phải tìm hiểu các nguồn tin chính thống, có căn cứ nguồn gốc rõ ràng.
Học hỏi kinh nghiệm từ các chuyên gia đầu ngành, các nhà đầu tư lâu năm.
Tìm kiếm những khóa học uy tín của các chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm.
Đầu tư bất động sản là gì? Những kiến thức cơ bản về BĐS bạn cần biết
Đầu tư bất động sản là gì? Những kiến thức cơ bản về BĐS là rất cần thiết cho những nhà đầu tư chân ướt chân ráo mới bước vào nghề. Vì bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc trưng. Do đó việc bổ sung kiến thức cơ bản về bất động sản luôn là điều cần thiết đối với mỗi người. Dù là nhà đầu tư hay môi giới bạn cũng nên học hỏi, tìm kiếm những kiến thức nền. Từ đó, bạn sẽ trở thành những chiến binh bất bại trong ngành này. Cùng chúng tôi tìm hiểu về đầu tư bất động sản là gì? và Những kiến thức cơ bản về bất động sản nhé!
Đầu tư bất động sản là gì? Những khái niệm cơ bản
– Đầu tư bất động sản là gì? Là hình thức kinh doanh với sản phẩm là bất động sản mục đích tạo ra lợi nhuận. Tuy nhiên, quá trình đầu tư này không chỉ đơn giản là mua đi và bán lại, sau đó hưởng lợi từ khoản chênh lệch. Hình thức đầu tư kinh doanh này có thể bao gồm: mua bán, cho thuê, cải tạo, xây dựng, quản lý.
– Thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Ở đây bao gồm người mua, người bán, các nhà đầu tư, môi giới và các chuyên viên bất động sản.
– Dịch vụ bất động sản: Dịch vụ bất động sản bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất.Ví dụ như môi giới, website bất động sản…
– Cung bất động sản: Cung bất động sản có thể hiểu là lượng nhà đất cần bán hoặc cho thuê tại một thời điểm trên thị trường.
– Cầu bất động sản: Là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường. Cầu càng nhiều thì cung càng lớn.
– Giá bất động sản: Bao gồm 2 loại giá đó là:
Giá thị trường: Được hình thành theo biến động của thị trường. Dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị.
Giá nhà nước: Được UBND tỉnh thành phố ban hành. Thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất.
Những đặc điểm điển hình của thị trường bất động sản
– Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
– Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
– Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
– Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở
– Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
– Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch.
9 mô hình bất động sản phổ biến
Kiến thức bất động sản tiếp theo cần phải ghi nhớ chính là mô hình bất động sản phổ biến. Mỗi loại mô hình sẽ có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Cùng tìm hiểu chi tiết để hiểu rõ hơn.
Đất nền
Đất nền được đánh giá là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng, an toàn nhất hiện nay
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– Là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng, an toàn nhất hiện nay
– Khả năng sinh lời, tăng giá nhanh, giữ tài sản tốt
– Tài sản có giá trị cao thấp phụ thuộc hạ tầng, vị trí
– Nên hạn chế vay mượn – tránh chôn vốn
– Thị trường trầm lắng thì đất nền thuộc nhóm sẽ chững lại nhanh nhất
Lưu ý:
– Có mục tiêu rõ ràng – Lãi bao nhiêu thì bán – Cắt lỗ và chốt lãi ở ngưỡng nào thì ngừng giao dịch.
– Ưu tiên phân khúc giá rẻ từ 1tr – 5tr/m2 hoặc từ 5tr – 10tr/m2 để dễ sinh lời
– Nên mua khi thị trường “ CHỚM ẤM ”. Thời gian giao dịch từ 2 – 3 năm sau khi mua thì chắc chắn sẽ có lợi nhuận tốt
– Đề xuất của diễn giả : 2023 – 2024 nên mua vào. Và bán ra sau khoảng 2 -3 năm là 2027 – 2028. Hoặc có thể tùy thuộc tình hình thị trường và mục tiêu lợi nhuận của bạn
Khu nghỉ dưỡng ven biển
So với việc gửi tiền vào ngân hàng, thì đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cho món lợi lớn hơn, bạn có thể tránh được lạm phát,….
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– So với việc gửi tiền vào ngân hàng, thì đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cho món lợi lớn hơn, đồng thời bạn có thể tránh được lạm phát và tình trạng tiền mất giá theo thời cuộc kinh tế thị trường.
– Việt Nam là một nước du lịch, đầu tư vào nghỉ dưỡng, đầu tư loại hình bđs này khả năng sinh lời kéo dài
– Nhiều đặc điểm thuận lợi để kinh doanh loại hình này: đường bờ biển dài, mở rộng đường bay quốc tế, khí hậu, thời tiết ôn hòa tại Việt Nam rất thích hợp cho loại hình nghỉ dưỡng này.
– Vốn đầu tư cao, không dành cho nhiều nhà đầu tư
– Mất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường
– Chi phí bảo trì, bảo dưỡng lớn
Nhà phố
Nhà phố là dạng nhà ở phổ biến ở thành thị, phố thị nơi mà dân cư tập trung khá đông đúc, phố xá phát triển, giao thông thuận tiện cho việc đi lại và kinh doanh. Nên mua ở những quận mới nổi, không quá sầm uất.
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
Nguồn cầu cao, nhu cầu thuê hoặc sở hữu cũng cao đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố
– Khả năng đem lại lợi nhuận ổn định, đều đặn hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác.
– Vừa có thể dùng để ở, vừa có thể cho thuê hoặc kết hợp cả hai => Giá trị sử dụng cao.
– Tính pháp lý thường rõ ràng và đầy đủ hơn.
– Ngoài dòng tiền còn có cơ hội tăng lãi vốn theo thời gian.
-Vốn đầu tư cao
– Diện tích nhỏ
– Vay nợ theo khả năng chịu đòn tránh làm gãy đòn
Chung cư
Căn hộ chung cư thường bao gồm nhiều các hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ.
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể thanh toán nhiều đợt
– Nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư lớn
– Tính thanh khoản tốt hơn đất nền. Cho thuê tạo dòng tiền sinh lời ổn định hàng tháng nhưng lãi thấp
– Nhiều dự án chung cư bị “ thổi phồng “ giá, khi mua phải cân đối và tìm hiểu kỹ
– Chu kỳ giá loại hình này thường có chiều hướng đi xuống hoặc không tăng, đôi khi lại tăng nhẹ
– Mất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường
Đất xây nhà xưởng
Công nghiệp hóa phát triển, nguồn vốn đầu tư đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, các nhà đầu tư vào Việt Nam thuê đất, mua đất để mở rộng nhà xưởng. Loại hình BĐS này chỉ dành cho các nhà đầu tư công nghiệp.
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
+ Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
+ Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.
+ Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
+ Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
+ Khó tìm quỹ đất lớn.
+ Thủ tục khó khăn, pháp lý không
hỗ trợ các nhà đầu tư.
Shophouse
Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Loại hình kinh doanh này mới chỉ nở rộ lên vài năm trở lại đây
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– Loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn
– Có khả năng thanh khoản tương đối cao
– Doanh thu từ khai thác cho thuê cao. Khoảng 8 – 12%/năm
– Mua giá rẻ sẽ có đà phát triển trong 5 – 7 năm
– Vốn đầu tư khá cao so với các loại hình khác
– Thời gian sở hữu chỉ khoảng 50 nămCăn hộ Officetel
Officetel
Officetel là một mô hình văn phòng kết hợp các tính năng của một ngôi nhà ở, nó mang được hầu hết các đặc điểm sử dụng của một ngôi nhà, một khách sạn và một văn phòng theo xu hướng hiện đại
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 – 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
– Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường
– Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
– Diện tích nhỏ không phù hợp cho các công ty lớn
– Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Sau đó phải nộp đơn xin gia hạn
– Chi phí quản lý cao hơn các loại căn hộ khác.
Nhà cho thuê
Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao như các trường đại học, các khu công nghiệp. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– Nguồn cung lớn
– Nhu cầu ở thực của khách hàng cũng rất cao
– Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu ảnh hưởng biến động của thị trường BĐS
– Ngoài nguồn tiền thu về, giá trị BĐS cũng có tiềm năng tăng giá….
– Phải đóng thuế cao, nhưng hiện nay ở Việt Nam còn khá mập mờ
– An ninh phức tạp, quản lý khách thuê khó khăn,…..
– Tốn chi phí bảo trì phòng trọ
Nâng cấp nhà cũ giá rẻ
Thị trường khách hàng tìm mua nhà hẻm nhỏ để định cư cũng khá phổ biến. Đa số các căn nhà kiểu này sẽ được bán với giá rẻ nhưng khách hàng lại hay có ấn tượng xấu là vì căn nhà cũ bẩn, khó ở và họ quên đi mức giá được đề nghị ban đầu hấp dẫn.Vì vậy các nhà đầu tư BĐS có thể bỏ thời gian tìm kiếm và nâng cấp lại thì có thể bán được với mức giá cao hơn rất nhiều.
ƯU ĐIỂM
NHƯỢC ĐIỂM
– Mức giá mua vào thấp.
– Nguồn cung dồi dào, các khu dân cư hiện hữu lâu năm sẽ có nhiều căn nhà cũ như vậy.
-Dễ dàng thương lượng với chủ nhà vì hiện trạng nhà không tốt có thể ép giá.
-Nhanh có lãi, lợi nhuận có thể tính trước được ngay, ít phụ thuộc vào thị trường vì lượng khách mua là khách nhu cầu định cư thật.
– Tốn thời gian, công sức, tiền bạc vào việc trùng tu, nâng cấp lại nhà.
– Tiềm ẩn rủi ro với những ngôi nhà đã quá xuống cấp sẽ làm tăng chi phí sửa chữa dẫn đến phải đội giá bán.
Trên đây là những kiến thức bất động sản mà bạn nên biết trước khi bắt đầu vào lĩnh vực này. Đây chỉ là những kiến thức sơ khai nhất. Ngoài ra, khi tìm hiểu kiến thức về bất động sản, bạn nên tìm hiểu thêm:
– Cách phân loại, phân nhóm đất.
– Các hình thức tham gia vào thị trường bđs.
– Các cấp độ của đầu tư trên thị trường.
– Cách phân chia và định vị phân khúc.
– Các phương pháp tạo lợi nhuận trong đầu tư bất động sản.
Sự biến động của kinh tế với thị trường bất động sản diễn ra từng ngày, từng giờ, từng tháng, từng năm. Do vậy bạn phải cập nhật thường xuyên, liên tục những kiến thức bất động sản 2022. Bên cạnh đó, bạn cũng đừng nên nản lòng nếu đầu tư bất động sản chưa thành công, bởi bất kỳ công việc nào cũng có khó khăn và chông gai riêng. Chỉ có đam mê, kiên trì thì bạn mới thành công được.
Trên đây kiến thức đầu tư bất động sản là gì? và những kiến thức cơ bản về bất động sản mà chúng tôi muốn giải thích cho các bạn hiểu. Hy vọng sau khi tìm hiểu xong những kiến thức này, các bạn có thể bỏ túi những nền tảng kiến thức để chuẩn bị hành trang đầu tư của mình.
Nếu bạn muốn có hệ thống nền tảng kiến thức vũng chắc cũng như các kiến thức chuyên sâu. Hãy đến với chúng tôi để được khai mở tư duy những kiến thức về bất động sản mà bạn không bao giờ nghĩ tới.
TỔNG HỢP KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO ACE MỚI CHÂN ƯỚT CHÂN RÁO VÀO NGÀNH
Bài viết dành cho những người làm bất động sản mới vào nghề, các nhà đầu tư mới hay chỉ đơn thuần là dành cho người muốn tìm hiểu về ngành bất động sản trong thời kỳ nhận định đáy đu đỉnh
1. Bất động sản là một ngành lớn
Bất động sản là một ngành lớn và ảnh hưởng nhiều tới nền kinh tế.
Lấy ví dụ: Các chuyên trang kinh tế luôn có mục bất động sản đứng cạnh kinh tế vĩ mô, chứng khoán, ngân hàng…
Các ngân hàng khá ưa thích thế chấp bất động sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của khách hàng bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn và có tính an toàn về mặt pháp lý.
Khi thị trường phát triển các nhà đầu tư bất động sản và các nhà môi giới bỏ nhiều tỉ vào ngành truyền thông và quảng cáo nên ngành truyền thông rất thích bất động sản.
Ăn, mặc, ở, đi lại, thông tin, giải trí…là những nhu cầu cần thiết của con người thì nhu cầu “ở” đang chiếm vị trí thứ 3…ai sinh ra cũng cần chỗ để ở nên “bất động sản” luôn tồn tại xung quanh bạn.
Nguồn thuế đến từ bất động sản rất lớn. Bạn hình dung điều này nhé: Khi giao dịch bất động sản người bán chịu thuế thu nhập cá nhân là 2%/tổng giá trị căn nhà ví dụ: Căn 1 tỷ người bán nộp thuế là 20 triệu. Người mua nộp thuế trước bạ là 0,5%/ tổng giá trị căn nhà. Căn 1 tỷ nộp thuế ra sổ là 5 triệu. Vậy cơ bản 1 giao dịch 1 tỷ nhà nước có 25 triệu rồi. Nếu hàng trăm nghìn giao dịch thì số tiền sẽ là bao nhiêu ?!
Chưa tính nếu hộ kinh doanh đóng thuê môn bài, đóng thuế sử dụng đất…Nói chung nhà nước kiếm khá nhiều tiền thuế bất động sản.
2. Bạn không thể sở hữu cho mình một tới nhiều bất động sản…”như vậy là có lỗi với vợ con và người tình”.
Quy định hiện nay về đất là tài sản quốc gia nên bạn chỉ có thể sử dụng đất và không được sở hữu đất.
Có 2 loại sổ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ Đỏ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ Hồng).
Có một ví dụ như sau: Nếu bạn đào được 1 hũ vàng nhưng bạn lại khoe ra bạn đào được vàng thì có thể hũ vàng đó bạn sẽ không được hưởng 100% vì các cơ quan chức năng sẽ giữ hũ vàng và chia cho bạn 1 phần.
Nguyên nhân, đất đai là tài sản nhân dân do nhà nước quản lý và bạn có công phát hiện ra hòm vàng nên bạn sẽ có 1 phần công trong đó nên bạn sẽ được chia 1 phần của hũ vàng.
3. Bất động sản gồm rất nhiều sản phẩm và phân khúc.
Bất động sản không chỉ đơn thuần là đất và nhà mà bất động sản gồm nhiều sản phẩm khác như: đất nền, nhà phố, căn hộ, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, mặt bằng thương mại, nhà xưởng cho thuê, đất nông nghiệp, thủy sản….rất nhiều.
Bất động sản cũng có nhiều phân khúc khác nhau Ví dụ: Căn hộ tại Tp Vinh có phân khúc bình dân 10-15 triệu/m2, phân khúc trung bình 16-25 triệu/m2, cao cấp 26-45 triệu/m2…(chỉ ước chừng là như vậy thôi-tùy vào túi tiền và khả năng gồng lãi của bạn đầu tư được nếu vay NH).
4. Hầu như các đại gia hiện nay đều sở hữu bất động sản hoặc giàu lên từ bất động sản.
Lấy một ví dụ cơ bản: Một chủ đầu tư đầu tư bất động sản tại 1 khu đất vàng nào đó, chi phí đất+chi phí xây dụng+…tầm 1000 tỉ, 1 thời gian sau giá tăng lên 3000 tỉ tức là họ lời 2000 tỉ, trong khi ngành chính của họ không phải là kinh doanh bất động sản. Ví dụ như bánh kẹo, thủy sản….
Đây cũng là điều lý giải sao nhiều doanh nghiệp đang kinh doanh ngoài ngành nhưng vẫn đầu tư bất động sản bởi thời kỳ bất động sản sốt lợi nhuận thu về từ bất động sản rất cao.
5. Có rất nhiều thứ bạn có thể kinh doanh từ bất động sản.
Nếu bạn có mặt bằng kinh doanh tại vị trí đẹp bạn hoàn toàn có thể làm được nhiều thứ như bán hàng, cho thuê hay thậm chí chỉ để cho người ta treo bảng quảng cáo là bạn có tiền…Chính điều này khiến cho không chỉ bạn mà nhiều giới đầu tư khác thậm chí các ông chủ bất động sản lớn và các công ty nước ngoài luôn săn tìm quỹ đất vàng để kinh doanh và cho thuê.
Nhiều người không có đất nhưng lại giỏi kinh doanh có thể thuê mướn mặt bằng bằng kinh doanh để làm ăn. Mấy hôm vữa rồi cũng có một số bài báo trên các báo kinh doanh có nói về “chia sẻ kinh nghiệm sửa nhà nát bán giá chênh”, đó cũng là một hình thức kinh doanh và đầu tư bất động sản.
6. Nghề bất động sản là một nghề “đặc biệt”….
Nhiều người nghĩ rằng nghề bất động sản chỉ đơn thuần là môi giới cho người mua và người bán và nhận tiền hoa hồng.
Thực tế thì nghề bất động sản lớn hơn khá nhiều, các công ty kinh doanh liên quan tới nghề bất động sản gồm: dịch vụ môi giới, quảng cáo, đấu giá bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản (quản lý tòa nhà, khu đô thị…), kinh doanh cho thuê bất động sản…cao cấp hơn là đầu tư bất động sản, xây dựng khu công nghiệp cho các doanh nghiệp thuê, xây tòa nhà cho công ty thuê, kinh doanh, bán căn hộ, hay chỉ đơn thuần là xây dựng bãi xe để thu tiền gửi xe thôi…
7. Xu hướng bất động sản liên quan nhiều tới bản đồ và quy hoạch…
Có một giai đoạn, nhiều người quen biết “người trong ngành” có được thông tin và mua đón đầu các điểm nóng. Xu hướng này vẫn còn mặc dù đã bị giảm sút nhiều sau khi các cơ quan quản lý đất đai và quy hoạch công khai quy hoạch tới nhiều người dân.
Ví dụ: bạn đang tính đầu tư bất động sản, bạn biết mua miếng đất vùng ven thành phố giá rẻ và năm sau nhiều cung đường và trung tâm thành phố di dời về phía trước cửa nhà bạn, bạn thấy đất của bạn tăng giá chóng mặt vì mặt tiền hoặc đường lớn. Đó là góc độ nhà đầu tư nhỏ lẻ cá nhân, đứng ở góc độ chủ đầu tư.
Chủ đầu tư nghe ngóng biết 5-7 năm tới con đường lớn nào mở hoặc quy hoạch các khu vực họ mua đất lớn để phát triển dự án. Cơ hội thành công sẽ cao khi hạ tầng phát triển .
8. Môi giới chuyên nghiệp khác gì so với “cò đất”.
Môi giới chuyên nghiệp là những nhà môi giới được đào tạo bài bản, có chứng chỉ hành nghề, được thử lửa tại thị trường trường bất động sản thông qua các dự án và còn một số tốt chất khác.
Khi thị trường bất động sản phát triển nóng khiến giao dịch nhiều, người người làm môi giới, nhà nhà làm môi giới hay chỉ đơn giản bạn ra đầu đường khu phố bạn ở là thấy ngay vài các chị, các cô đang sẵn sàng dẫn bạn đi coi nhà nếu bạn có nhu cầu.
Điều này khiến cho những người mua nhà và những người đầu tư loạn thông tin. Mặt khác, có một số môi giới có hành vi không tốt như tư vấn sai để vụ lợi hay lợi dụng chuộc lợi từ bất động sản khách hàng khiến khách hàng thiệt hại gây tiếng xấu cho những người làm bất động sản. Đây là hành vi đáng lên án.
9. Nghề môi giới bất động sản là nghề vô cực
Vì đây là nghề quản lý đầu ra và đầu vào (vừa giúp người bán xong, lại giúp người mua bán tiếp …đời người ai chả có sinh – lão -bệnh – tử – vợ đau – con đi học – ốm – ma chay hiếu hỉ – trả nợ cần tiền….)
Nghề môi giới bất động sản là một nghề thú vị vì thông qua nghề này, bạn có cơ hội được giao lưu, tiếp xúc với nhiều người giầu có, tầng lớp tinh hoa hoặc đơn giản là bà bán trà đá vỉa hè.
Bạn có cơ hội tham gia các buổi sự kiện bán hàng, buổi công bố dự án hay chỉ đơn thuần là các buổi xây dựng đội nhóm, gắn kết các thành viên trong công ty. Nghề này bạn sẽ đi nhiều, biết nhiều về bất động sản, giá bán, tâm lý và làm việc với nhiều ngành nghề khác nhau như: Ngân hàng, chứng khoán, xây dựng hay những người làm về báo chí và truyền thông.
Nghề môi giới tuy hấp dẫn nhưng nhiều thử thách, nếu bạn cảm thấy yêu nó thì cơ hội thành công từ nghề này rất cao bởi hoa hồng từ môi giới rất hấp dẫn.
10. Đầu tư bất động sản ?!
Đầu tư bất động sản là cụm từ khá Nóng trong thời điểm hiện nay. Đầu tư bất động sản có nhiều dạng: đầu tư lướt sóng (mua đi bán lại nhanh chóng kiếm lời), đầu tư dài hạn (cho thuê, chờ tăng giá lâu dài của khu vực…), đầu tư đảm bảo tài sản tránh cơn bão trượt giá đồng tiền và gửi lãi ngân hàng thấp…
Cơ hội đầu tư bất động sản rất tiềm năng bởi bất động sản có nhiều sản phẩm, nhiều phân khúc thị trường. Tùy theo tài chính của bạn và bạn có thể đầu tư như thế nào sao cho kiếm được nhiều tiền là ok!.
Tất nhiên, để phân tích được các sản phẩm đầu tư bạn cần có thời gian, 1 chút kiến thức và kinh nghiệm đầu tư nhưng nếu bạn thực sự yêu thích đầu tư ngành này, cơ hội của bạn vẫn luôn còn.
Có thể gợi ý bạn một số loại hình đầu tư cơ bản hiện nay nhé: Mua đất có sổ chờ giá, mua căn hộ thời mới mở bán, cải tạo nhà nát bán lại, cho thuê lại khu trọ, xây dựng tòa nhà dịch vụ, tòa nhà cho văn phòng thuê, xây kiot, mua đất xây nhà bán giá chênh, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, mua đất lách luật rồi chia lô bán nền, mua căn hộ kiếm khách cho thuê căn hộ dài hạn.
11- Còn gì nữa các bạn bổ sung tiếp dưới bình luận nhé ! Nếu thấy hay hãy like và chia sẻ để nhiều người được biết tới và thành công.
